Pisos turísticos: ¿cuáles son las normativas de las principales ciudades?
¿Cuáles son las normativas que regulan los pisos turísticos en las ciudades con más habitantes de España? Un análisis destino por destino.
Un auténtico laberinto normativo que no solo genera confusión entre los propietarios de viviendas, sino también entre los viajeros que buscan alojamiento durante sus estancias en el país, ya que deben buscar, ciudad por ciudad, la normativa aplicada en cada una de ellas.
A nivel estatal, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013 es la referencia principal a tener en cuenta, aunque no aborda específicamente el alquiler vacacional. Esta ley establece que los arrendamientos con fines turísticos no se consideran arrendamientos urbanos tradicionales, lo que implica que no están sujetos a las mismas regulaciones y protecciones legales.
Por otro lado, y teniendo en cuenta esa norma “básica” pero con “agujeros”, las comunidades autónomas tienen competencia para regular el alquiler vacacional dentro de sus territorios. Actualmente, las 17 comunidades autónomas han implementado leyes o decretos específicos que abordan aspectos como la inscripción en registros, la obtención de licencias, requisitos de habitabilidad, límites de ocupación, restricciones horarias y sanciones por infracciones.
Los ayuntamientos, clave para la regulación de los pisos turísticos
A nivel local, los ayuntamientos también tienen la capacidad de establecer normativas adicionales que pueden ser más estrictas que las normativas autonómicas. Esto significa que los propietarios de viviendas deben estar al tanto de las regulaciones locales específicas que afectan a sus propiedades.
Entre las normativas más relevantes se encuentran la Ley del Turismo de 2018, que delega en las comunidades autónomas la competencia para regular el alquiler vacacional, y las normativas autonómicas particulares de lugares como Cataluña, Baleares y Canarias, conocidas por su enfoque más riguroso en la regulación de este tipo de alojamientos.
¿Cuál es la normativa de pisos turísticos/alquileres vacacionales en las principales ciudades de España?
Teniendo en cuenta todo este “lío” burocrático y normativo, estas son las normativas que regulan los pisos turísticos en las principales ciudades españolas:
Madrid
El Ayuntamiento de Madrid es uno de los que ha aprobado una normativa específica para regular el uso de viviendas de los pisos turísticos. Todos los alojamientos destinados al alquiler turístico deben estar inscritos en el Registro de Empresas Turísticas registro, lo que otorga los propietarios un número de registro.
Además, el consistorio exige a los propietarios una licencia de uso para poder alquilar la vivienda con fines turísticos y el Certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico (CIVUT). Eso sí, la normativa no contempla límite alguno de pisos turísticos por cada 100 habitantes.
Por último, existe una normativa que regula los horarios de ruidos y de convivencia, como en la mayoría de ciudades.
Cabe destacar que el Ayuntamiento de Madrid anunció hace dos meses que paraliza las nuevas licencias de pisos turísticos en la ciudad, a la espera de que el Gobierno tome la decisión de aplicar una normativa estatal común.
Barcelona (y Cataluña en general):
En Cataluña la norma anti-pisos turísticos promovida por el gobierno regional y la aplicada por el Ayuntamiento de Barcelona se han dado la mano y, dentro de lo que cabe, incluso complementado.
Para contextualizar, Cataluña aportó una normativa común para 262 municipios, entre ellos Barcelona, que concentran 95.000 pisos turísticos, el 90% del total. Esta norma marca un límite de 10 pisos turísticos por cada 100 habitantes.
Te puede interesar: El Gobierno planea un registro estatal de pisos turísticos
Además, la norma obliga a que los pisos turísticos registrados deberán tener un límite temporal de cinco años, por lo que se acabaron las viviendas destinadas a este uso de forma indefinida (como ocurría hasta principios de 2024). Por último, al igual que Madrid, la ciudad condal también ha “congelado” las nuevas licencias para pisos turísticos.
Mallorca:
En el caso de Mallorca, una de las ciudades de Baleares (e incluso de España) con mayor saturación turística en época de alta demanda como el verano, los pisos turísticos están permitidos pero con una normativa “férrea”: la vivienda en cuestión no puede encontrarse en suelo rústico protegido, debe contar con una antigüedad mínima de 5 años y debe ser eficiente energéticamente. Además, los propietarios están obligados a darse de alta en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE) y tributar por esos beneficios.
Hay que recordar que tanto en esta ciudad, como en la zona que rodea a la urbe y en el resto de Baleares hay un debate candente sobre la modificación de esta norma por una más estricta, ya que estudios de Idealista y datos del propio consistorio indican que más del 50% de estos pisos turísticos podrían ser ilegales.
Sevilla:
Sevilla, la ciudad más poblada de Andalucía, es también una de las que más pisos turísticos tiene, muy cerca de las registradas en Málaga. En el caso de la capital andaluza, su ayuntamiento ha aprobado recientemente un nuevo Plan General de Ordenación Urbana que contempla limitaciones más agresivas.
Así, los pisos turísticos de esta ciudad estarán considerados como hospedajes, por lo que obtener las licencias para este tipo de alojamientos es más complejo que en otras ciudades. Además, todos los pisos deben contar con ascensor y sólo se podrá pedir el cambio de uso a vivienda de uso turístico para un máximo de dos unidades por titular de la explotación, Es decir, que si la vivienda se ha cambiado ya en dos ocasiones de “uso habitual” a “vacacional”, ya no podrá cambiarse el uso.
Valencia (y en general la Comunidad Valenciana):
Como en Cataluña, en la Comunidad Valenciana han optado también por redactar normas comunes a nivel autonómico que dejen poco margen de cambio normativo a los ayuntamientos en lo que a regulación de pisos turísticos se refiere. El gobierno valenciano ha anunciado ya que en julio aprobará la nueva normativa que regular este tipo de alojamientos.
Entre sus novedades, concederá la posibilidad de que cada consistorio decida qué modelo turístico quiere introducir y en qué lugares (centro histórico, ensanches, zonas de playa, etc) sin tener en cuenta los baremos de población (tantos pisos turísticos por cada cien habitantes, como en el caso de Cataluña). Y como principal novedad en esta nueva norma, se concede a las comunidades de propietarios el derecho a vetar los pisos turísticos (siempre y cuando una mayoría de propietarios dentro de una comunidad de vecinos así lo decida por votación).
Temas relacionados
Dejá tu comentario