Inversiones en pausa

EN PAUSA.
"Desde hace dos años se está dando una desaceleración de la inversión hotelera en Argentina. En el caso de las internacionales, están atadas a las cadenas globales, por lo que estamos en un impasse. En particular, el desdoblamiento cambiario genera un clima complicado, porque el que invierte en dólares tiene que tener claro cuál es el capital necesario y el retorno que puede esperar. Con una brecha cambiaria del 70%, armar este tipo de presupuestos es complejo", introdujo Carlos Montaldo, presidente de la Asociación de Hoteles de Turismo de la República Argentina (AHT).
Por su parte, Iñaki González Arnejo, socio director de Aadesa-Hospitality Management Company, señaló: "En este momento no hay inversores que estén mirando hacia Argentina. Y si alguien tiene la intención de hacerlo, las dificultades que existen hoy para disponer de las remesas son una gran limitación. Lo que sí sucede es que los establecimientos cambian de manos; los empresarios están cansados de transitar por varios años de caída de rentabilidad y buscan alquilar o entregar el gerenciamiento a una cadena o una empresa. Pero no hay compra y venta. Más aún, en el mediano plazo no creo que vaya a haber un boom de inversiones en el país".
Según un estudio reciente de la consultora JLL, que publica anualmente la Encuesta de Expectativas de Inversores Hoteleros para América Latina, los números para 2014 -que toman como base de análisis a 18 mercados de la región- son para destacar:
• La visión de más de 500 grandes inversores es pesimista respecto al desempeño hotelero en Argentina para los próximos seis meses, debido a la incertidumbre económica.
• A su vez, países como Brasil, Perú, Chile y Colombia están muy activos en compra y venta de hoteles, con récord de operaciones; una tendencia de la que Argentina está quedando afuera.
• En cuanto a la situación para comprar, vender, mantener un activo hotelero o de construirlo, el 70% de los inversores expresó que es momento de mantener los activos en Argentina. Poco más del 20% indicó que se debe comprar, y menos del 10%, vender. Los motivos, según el estudio, son el contexto económico incierto y la escasa disponibilidad de financiamiento.
• En cuanto a las expectativas a mediano plazo, los encuestados estimaron una mejoría significativa. De hecho, esperan que el RevPar aumente en lugar de disminuir a partir de 2016. Además, aclararon que, a futuro, el principal desarrollo hotelero nacional se centrará en ciudades secundarias.
En contraposición a este escenario, Fernando Gaido, gerente general de Amérian Hoteles, destacó: "Las posibilidades de atraer inversores internacionales depende de la estrategia de negocios que tenga el grupo inversor. El problema no está en el país sino en el modelo de negocio hotelero que se le propone. Las cadenas globales son las que atraen a los inversores internacionales, y las propuestas 5 estrellas sólo funcionan en grandes destinos turísticos, como Buenos Aires o Iguazú. Por eso en ese segmento no habrá próximas aperturas. Lo que puede suceder es que las cadenas apuesten a destinos emergentes de Argentina y con marcas alternativas de su portfolio".

LOS QUE SE ANIMAN.
Como contracara de la falta de inversiones extranjeras, a nivel local tiene mucho auge el sistema de fideicomiso, que reúne a pequeños y medianos inversores. Sobre este tema, Montaldo indicó: "Existen proyectos nuevos que surgen con el formato de condo-hotel y en destinos donde la oferta de 3 y 4 estrellas es escasa. Además, están fuertemente relacionados con inversores locales".
Siguiendo esta idea, Gaido explicó: "El negocio hotelero es un negocio inmobiliario, y en Argentina existe un flujo de inversores locales que invierte en inmuebles porque le resulta seguro. Además, dado que en algunas plazas la oferta de departamentos de 1 y 2 ambientes ya está cubierta, los inversores se vuelcan a la hotelería. Aun entendiendo que es un negocio más complejo porque la propiedad no se alquila por dos o cinco años, sino que se vende por día y requiere de un gerenciamiento. Muchos de nuestros proyectos son condo-hoteles y los inversores no quieren ser hoteleros; simplemente hacer una inversión inmobiliaria".
Por su parte, un referente de las cadenas internacionales como Tom Potter, vicepresidente senior de Hilton Worldwide del Caribe, México y Latinoamérica, adhirió en que actualmente existen muchos modelos de fondos de inversiones y que en Argentina está creciendo el formato de condo-hoteles. "Para Hilton este formato representa una posibilidad de sumarse como gerenciadora, aunque la decisión depende de la manera en que esté armando el grupo inversor. Analizamos cada caso en particular antes de participar: cuál será el producto y cómo se sostendrá en el tiempo."
Mientras que Patrick Mendes, director general de Hotel Services de Lujo, Upscale y Midscale de América del Sur de Accor, enfatizó: "No observamos una retracción en materia de inversión. Es verdad que existe una desaceleración económica en general y en la llegada de turistas extranjeros, pero fuera de eso, a nivel local estamos satisfechos con los resultados. Por nuestra parte, estamos analizando proyectos con developers y promotores inmobiliarios de gran trayectoria en Argentina para desarrollar hoteles, financiados bajo estructuras de condo-hoteles o pool de inversión. Se trata de inversionistas que están pensando en negocios a largo plazo, a 15 o 20 años. Este modelo, basado en inversores de pequeño y mediano porte, es un éxito en Brasil, donde Accor participa operando más de 70 hoteles y tiene otros 26 en construcción".
Por otra parte, cabe recordar que a fines de septiembre se inauguró el Complejo Turístico Termas 1; un hotel de alta gama adyacente al predio del autódromo internacional de Santiago del Estero. Se trata de un proyecto que volvió a colocar al sector público en el mapa de las inversiones. "La inauguración formó parte de la tercera y última etapa del complejo. Tanto el gerenciamiento como la inversión son 100% públicos", aseveró Vilma Analía Díaz, secretaria de Turismo de Termas de Río Hondo.

LA PLAZA.
Otro tema a analizar, más allá de la situación actual del mercado hotelero y el contexto económico, es la relación de la oferta y la demanda en los destinos nacionales.
"Hace 10 años necesitábamos más y mejores hoteles en distintas regiones. Pero hoy no existen plazas con una marcada escasez de camas o con calidad insuficiente. En los últimos 15 años hubo una inversión destacada, de modo que la mayoría de los destinos tienen su oferta cubierta. A futuro el ritmo de crecimiento en el segmento 4 y 5 estrellas no podría ser el mismo, aun si las reglas del mercado cambiasen. Los inversores deberían ser más selectivos y buscar determinados nichos en los que apostar. Buenos Aires tiene una plaza que está esperando una respuesta por el lado de la demanda, antes de pensar en aperturas", aclaró Montaldo.
Consultado por los destinos y los segmentos con potencialidad para expandir su plaza hotelera, respondió: "El mayor desafío no está en la hotelería de alta gama, pero existe un muy inteligente desarrollo de hoteles 3 y 4 estrellas que permite captar al viajante de negocios en ciudades más pequeñas. El mapa de crecimiento en el interior del país en este segmento es muy interesante. A su vez, pienso que los mercados que apuestan al turismo receptivo, como Iguazú, Mendoza, Bariloche, El Calafate, Ushuaia y Salta, tienen su oferta cubierta".
Por su parte, Georgina Adrogué, directora de Nuevos Proyectos de Fën Hoteles, indicó que "los destinos nacionales con mayor potencialidad para inaugurar nuevas camas son Neuquén, Trelew, Termas de Río Hondo, Santiago del Estero, Córdoba, Resistencia y Santa Fe. Todas ciudades donde estamos analizando proyectos".
También consultado sobre el desarrollo de plazas hoteleras, Gaido manifestó: "Soy optimista porque el número de pasajeros sigue aumentando. Tenemos que mirar más a allá de la coyuntura; este contexto económico puede durar quizás un año y medio más, pero hay que analizar la hotelería a 10 años y de manera segmentada. Hay destinos que no van a crecer porque ya tienen una oferta demasiado grande -como El Calafate-, y hay otros que no tienen las plazas que necesitarían, como Neuquén. En el medio de estos dos polos hay lugares que demandan inversiones, pero no necesariamente de alta gama".
Además, introdujo otro tema de análisis: "La hotelería no está mal; se observa una renovación de los jugadores como consecuencia de la falta de adaptación a los nuevos formatos del mercado. Por ejemplo, Internet cambió la forma de gestionar el negocio; no es lo mismo hacer Revenue Management para una cadena que hacerlo para un solo establecimiento. Los costos son diferentes, el impacto por habitación es diferente y la forma de comercialización es diferente. Hay hoteleros que van quedando afuera, a veces por cansancio y otras por falta de rentabilidad. Un establecimiento chico e independiente, que no puede acceder a nuevas tecnologías o a costos accesibles, probablemente decida salir del mercado".

LOS OJOS EN EL EXTERIOR.
"Otra tendencia es que las cadenas nacionales están creciendo en el exterior, en países como Perú, Paraguay, Chile y Uruguay, donde la demanda está insatisfecha, no hay tanta competencia y el contexto económico es más favorable y estable", agregó González Arnejo.
Un ejemplo es la cadena Amérian, que abrirá hacia fines de este año el Mérit Montevideo Apart & Suites. "Esta apertura implica nuestro desembarco internacional. Hace tiempo que estamos analizando las plazas del exterior. Tuvimos varias propuestas y la primera que se concretó es Uruguay, con inversores de este país. Nuestra idea es seguir creciendo en Montevideo, además de Asunción y Santiago (Chile)", aclaró Gaido.
Cabe recordar que la cadena Amérian cuenta actualmente con 28 hoteles en Argentina, de los cuales un tercio son propios. El resto es gerenciado por la empresa a través del modelo de franquicias, con las marcas Mérit (3 estrellas superior) y Amérian, de 4 y 5 estrellas.
Otra de las cadenas nacionales que lleva varios años con presencia en países de la región es Fën Hoteles. Sobre su internacionalización, Adrogué anunció: "En los próximos meses abriremos establecimientos en Cusco (Perú) y Tamarindo (Costa Rica). Estos eslabones se sumarán a los que tenemos en Paraguay (Dazzler Asunción y Esplendor Asunción), Uruguay (Esplendor Artigas) y Estados Unidos (Esplendor Hotel Breakwater South Beach).

LO QUE NO FUE.
Algunos proyectos hoteleros que quedaron truncos en Argentina pueden desalentar el desembarco de capitales. Un ejemplo es el Pestana Buenos Aires Golf, en Bella Vista, fruto de la unión entre la Sociedad Macri (Socma) y el grupo hotelero Pestana. La inversión iba a ser de US$ 40 millones en la construcción del complejo que incluiría un hotel, cancha de golf de seis hoyos y residencias de tiempo compartido. El final de la obra estaba planificado para 2012, pero hasta la fecha no fue concluida.
En el caso de la cadena Hilton, cuenta en su haber con dos anuncios no concretados. El primero es el Hilton Bariloche, que se presentó en 2008, prometía una inversión de US$ 120 millones y debería haber abierto sus puertas a principios de 2011.
El segundo caso es el Hilton Iguazú, que estaba planificado para 2009. Al respecto, Tom Potter explicó: "El proyecto estuvo parado por problemas de inversión; de hecho, actualmente se está evaluando un cambio de propietarios. Pero nuestra expectativa es que siga avanzando la obra y se convierta en un hotel exitoso".
Otro proyecto de alta gama que no abrió sus puertas fue el St. Regis Buenos Aires, un hotel de lujo que se proyectaba en el Dique 4 de Puerto Madero y que apuntaba a conquistar un selecto turismo de alto poder adquisitivo. En 2012 la empresa Raghsa, que había dimensionado la inversión en US$ 100 millones, decidió suspender la construcción porque no vio las condiciones óptimas para desarrollar el complejo. Sobre este tema, Marco Selva, general manager del St. Regis Bal Harbour Hotel & Residences, expresó: "Starwood aún está muy interesada en el destino. Estratégicamente, Buenos Aires y San Pablo son las dos ciudades sudamericanas en las que nos interesa estar presentes con St. Regis".
Consultado sobre estos casos que involucran a proyectos de alta gama, Montaldo mencionó: "Particularmente no sé los motivos por los que se desaceleraron estos inmuebles, pero creo que fueron anunciados con mucha antelación, sin que los proyectos estén lo suficientemente consolidados".

LA GASTRONOMIA.
Los establecimientos gastronómicos no son ajenos a los movimientos del mercado. La baja en la facturación, el aumento de los costos y la presión tributaria generan el cierre de establecimientos; aun en esquinas emblemáticas de destinos consolidados, como la Ciudad de Buenos Aires.
Sobre este contexto, Camilo Suárez, presidente de la Asociación de Hoteles, Restaurantes, Confiterías y Cafés (Ahrcc), declaró: "En este momento tenemos una baja en la actividad. Pero en el caso de la gastronomía estamos acostumbrados a que haya altibajos, que se abran y se cierren establecimientos constantemente. Hay que acomodarse y mirar para adelante".
Las aperturas recientes apuestan a la reactivación de la demanda. Un caso es la cadena de bares y restaurantes Dandy, que ya tiene tres locales en la Ciudad de Buenos Aires y planea sumar siete en los próximos dos años. Con una inversión prevista en $ 50 millones, el financiamiento llegará a través de un fondo abierto a inversores particulares, cuya colocación estará a cargo de Pereyra Aragón Inversores. La propuesta está enfocada en el público ABC1, por lo que buscan expandirse hacia Puerto Madero, Villa Devoto y Martínez.
Otro de los consolidados que sigue creciendo es Starbucks Coffee Argentina, que anunció la apertura de tres nuevas tiendas: las de Julián Álvarez, Honduras y Plaza Oeste. De modo que alcanzará un total de 77 locales en Argentina.
Por su parte, la cadena argentina de heladerías Freddo sigue los pasos de las cadenas hoteleras nacionales y lanza su propuesta al exterior. En los próximos días abrirá su primera tienda en el 610 de Lincoln Road, Miami Beach, Estados Unidos.